城市更新、旧改中开发建设全程税务筹划实操要点（重点标红）

房地产财税咨询 2021-12-09

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土地增值税的税收筹划

根据笔者经办项目的税筹经验，整个开发建设过程的税务筹划应重点围绕土地增值税及企业所得税展开，其中土地增值税的筹划重点为增加扣除项目金额。对于房地产开发企业而言，税法准予纳税人从转让收入额中减除的扣除项目包括五个部分：1.取得土地使用权所支付的金额；2.房地产开发成本；3.房地产开发费用；4.转让房地产有关的税金；5.其他扣除项目。

（一）取得土地使用权所支付的金额

该部分主要是指取得土地使用权支付的地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用（主要为契税、相关登记、过户手续费），该部分的价款通常比较固定，但以下几个方面仍有不少的税筹空间：

1.土地出让价格明显偏低时的税务筹划

通过在土地出让合同中明确约定开发单位附属义务的方式进行筹划。

从土地增值税扣除项目的角度而言，出让合同中可将拆迁、安置、补偿、市政配套建设等义务详细约定在出让合同里，因这些义务发生的成本费用都可计入项目开发成本，实际上同样达到了做大开发成本的效果。

事实上，政府不予补偿且做低土地出让金的初衷本来就已考虑由开发商自行处置拆迁、安置、补偿、配套建设等净地交付义务，而这些在法律和财税逻辑里本身就是开发成本，换个角度而言，政府只是通过少收土地出让金的方式让开发商用这些少收的出让金自行完成土地的清理而已。

2.红线外与目标地块相连接区域的税务筹划

在附加义务的出让合同条款设置之外，可进一步与政府在合同中约定，对出让的红线外土地也约定市政开发义务，这样在以后做税务筹划时就有更多的筹划空间与名目，如以共建、代建的方式，将成本和目标地块连接，避免后期产生争议，并进入项目开发成本处理。

3.出让金返还的税务筹划

（1）土地出让金实行先征后返的方式，可考虑改为对开发主体的总公司或其他关联公司进行奖励，理由为招商引资奖励或其他名目的奖励，这样就可以将返还的款项与原已缴纳的土地款项脱钩，在土地值税清算时亦不需要将该返还款从原土地成本中扣除，能大大降低土地增值税额，若进一步筹划，如将该返还款返给其他关联并有亏损的公司，则可进一步节约企业所得税。

（2）因为土地一级开发与二级出让原则上相分离，因此可以要求政府先支付一级开发成本，然后再在二级市场定向出让给相关开发主体，把一级开发阶段有些不合理支出合法化，以便以后的土地增值税清算

（二）房地产开发成本

包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

1.土地征用及拆迁补偿费的税务筹划

土地征用及拆迁补偿费主要包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上地下附着物拆迁补偿净支出、安置动迁用房支出、回迁支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

在城市更新/旧改项目中，因被拆迁人取得的拆迁补偿所得一般情况下都按不征增值税、土地增值税、印花税、契税（同等补偿面积范围内）处理（也即无需开具发票），因此在合理合法的前提下，很多地产公司会就拆补作一些税筹处理。

2.前期工程费

前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出，不少地产公司会设法做大前期工程费用，但笔者认为，受营改增影响，该部分费用的做大有很大风险。

3.建筑安装工程费

营改增后，增值税实行链条抵扣，虽然各地有建安指导价，事实上，在金税三期后建安成本方面的刻意增加有很大的风险隐患。尽管如此，不少地产商认为如果总包方充分配合，在合理的范围内做大建安成本仍有一定的操作空间，笔者对比仍持保留态度。

另外，在隐蔽工程方面，以往常用的手段如土方工程和基坑支护因地质问题发生的“塌方”和“加固”类的故事目前讲述起来风险较大。

4.基础设施费

包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等工程发生的支出，其中绿化工程等有较大税筹空间，具体可通过在税收优惠地设立绿化园林公司后由开发主体对绿化园林公司支付大额款项，转移利润后由绿化园林公司享受税收优惠政策。

5.公共配套设施费

可充分利用精装修、园林、绿化、道路、智能化等配套项目的灵活空间提高成本，一方面是设立税收优惠地的主体转移利润，另一方面是找合作单位配合做大成本，当然该方法在营改增背景下肯定有税务隐患，笔者亦不提倡。

6.开发间接费用

包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）房地产开发费用

销售费用、财务费用、管理费用作为期间费用直接计入当期损益，不按成本核算对象进行分摊，因此开发费用按《土地增值税实施细则》的标准进行扣除。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%以内计算扣除。

税筹要点：

1.如果项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，并能提供金融机构证明，那么可以选择据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，可以选择按照土地使用权和房地产开发成本之和的5%扣除，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。

2.在土地增值税清算层面，充分利用金融机构的借款利息计入财务成本，并尽早做金融机构方向的融资安排；在所得税汇算清缴层面，除了金融机构的借款利息外，充分利用关联企业或其他非金融机构的借款利息计入财务成本。

（四）与转让房地产有关的税金

主要指转让房地产时缴纳的印花税、城建税、教育费附加。

对于房地产开发企业而言，其缴纳的印花税已列入管理费用，印花税不得再单独扣除。

（五）其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人可按《土地增值税实施细则》第七条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%扣除。

需要特别说明的是，以上所说的增加扣除项目的金额需把握三个原则：

一是成本增加应在合理范围，增加太大，超过合理区间，税务机关不会不知道；

二是成本增加可以以合法合理的方向为原则，以更合理的理由增加，如精装房，景观园林等；

三是成本增加应配合做好合理的证据链，如合同、资金流水、发票等。

（六）补充说明事项

1.关于非普通标准住宅成本问题

普通标准住宅增值率低于20%的，符合普通住宅土地增值税免税条件，那么在会计核算时，对普通住宅与非普通住宅成本分摊应向非普通住宅靠拢，增加非普通住宅成本，则可以进一步降低土地增值税。

2.关于旧改项目以房产补偿拆迁户事宜

（1）根据国税发〔2006〕187号的规定，安置用房视同销售，应确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。对房地产开发企业支付给被拆迁居民或单位的补差价款，计入拆迁补偿费；对被拆迁居民或单位支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。开发企业采取异地安置的，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

（2）根据国税发〔2009〕31号的规定，开发公司以开发产品作为拆迁补偿，应视同销售，同时，视同销售金额应作为土地征用及拆迁补偿费，同时记入开发成本。

（3）从实务操作的角度，在具体的补偿方式方面，建议尽量选用货币补偿，这有利于税务筹划，因为货币补偿有更多的操作空间；另外在安置时宜多采用本地安置，少采用异地安置，因为本地安置方案税法有更多的解释空间，方便纳税筹划。

所得税的税收筹划

（一）确认收入方面

1.销售精装房

考虑销售精装房可以避开备案价格限制的问题，建议签订两份合同，开发主体与买房者签订毛坯房合同，由开发主体设立的装饰公司（注：要关注关联与控制的关系）与买房者签订装修合同，主要是为了让开发主体减少收入，将开发主体的一部分利润转移到装饰公司中去，而装饰公司可以采用定额征收企业所得税的办法，达到节税目的（也可将装饰公司注册在税收优惠地）。

2.代收代缴费用

将除去公共维修基金外其他的代收代缴费用（暖气开口费、闭路电视费、代办房产证费、代理公证费）的业务转到物业公司，否则开发主体的这些业务收入不但应缴纳增值税，预缴土地增值税，还要纳入企业所得税计算基数。

3.充分利用分期收款合同

采用分期收款方式销售房屋，按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现；付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

（二）增加成本费用方面

1.充分利用关联企业利息支出

项目开发主体（即非金融企业）接受的需要支付利息的关联方债权性投资，只要不超过企业权益性投资的2倍，其支付给关联企业的利息支出可以按规定税前扣除。

需要特别说明的是，采用关联企业借款利息方式有较大的约束条件，并且该资金利息不能在土地增值税前扣除。因此更多的是选用统借统贷转移集团企业间的利息成本，合法合理在税前扣除。

2.工资薪金项目

以工资薪金总额为标准计提职工福利费14%、工会经费2%和职工教育经费2.5%，对于上述三项费用限额范围内可据实扣除；公益性捐赠支出，不超过年度利润总额12%的部分，准予税前扣除，超过部分准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

项目的开发主体可以充分用足政策，例如为职工发放的通讯费补贴，按照规定应作为企业职工福利费，在不超过工资总额14%范围内扣除。

需要特别注意的是，为增加成本而刻意增加员工福利、提高高管人员的工资、建立工会等方式并不可取，特别是在民营企业，因为增加工资势必增加员工的个人所得税，而增加部分只能抵减25%的企业所得税，但却可能让高管员工增加45%的个人所得税。

如果引申来看，可将高管/骨干人员的薪酬福利通过股权架构设计实现，将高管工资最高达45%的个人所得税转化为权益投资所得，适用20%的个人所得税，从而达到节税的目标，同时能提高对员工的激励。

3.业务招待费

对与企业生产经营有关的业务招待费，在不超过当年销售收入0.5%的范围内，按发生额的60%税前扣除。

鉴于此，因项目需要安排人员参加的各种会议、培训等业务必须分别开具发票。

差旅费、会议费、住宿费可以据实扣除，没有扣除限额，但是发生的业务招待费40%不得税前扣除。

4.广告费和业务宣传费

不超过销售收入15%的部分准予税前扣除，超过部分可以在以后纳税年度结转扣除。

备注：《企业所得税法实施条例》没有区分广告费和业务宣传费，事实上，在房地产行业，广告与业务宣传费有很多的筹划空间，15%的比例多数没有用尽用足政策，可选用的方法是在税收优惠地成立关联的广告公司，然后对房地产开发公司开票，通过关联方转移利润方式节税。

5.利用折旧方法开展税务筹划

开发主体购置固定资产时，可在固定资产折旧额的具体计算过程中，通过选择固定资产的计提范围，延长和缩短固定资产折旧年限和选择固定资产折旧法（直线法或加速折旧法）等达到节税目的。

6.合理选择费用扣除标准

在税法允许的范围内，尽可能多地列支当期费用，减少应缴纳的企业所得税，合法递延纳税时间。

备注：允许税前扣除的费用划分为三类：

（1）允许据实全额扣除的项目，包括合理的工资薪金支出，依照法律、行政法规有关规定提取的用于环境保护等方面的专项资金，向金融机构借款的利息支出等。

（2）有比例限制部分扣除的项目，包括公益性捐赠支出、业务招待费、业务宣传费、工会经费、职工教育经费等。

（3）允许加计扣除的项目，包括研究开发费用和企业安置残疾人员所支付的工资等（如有）。

增值税的税收筹划

受营改增影响，增值税的筹划空间非常有限。尽管如此，开发商仍可以视具体的项目情况选择工程承包方式，包括包工包料、甲供材、乙供甲控、清包工等，具体笔者将另行发布相关实务操作要点，敬请读者关注。

4、其他建议

（一）并购重组的税务筹划

开发商取得项目的时点上应对税筹做全局的安排，其中并购重组的税筹可参见本文前述相关推文。

（二）提前设立关联方

综合项目具体情况，可以提前搭建设立在境内、境外税收优惠地的关联企业，因这些关联企业可以通过为开发主体提供如广告代理、商务咨询等服务的方式转移利润，以此节省税额。这种方式还可以为高管员工的个人所得税节税提供支持。

2021城市更新与三旧改造税务规划暨地产企业“业财法税”

四位一体风险管控及化解策略专题班通知

2021年3月19-21日-深圳-主讲：李明俊李国华

第一专题：城市更新与三旧改造税务规划

‖专题背景‖ ——「2021年3月19日1天由李明俊老师担纲主讲」

2020年4月以来，粤港澳大湾区的房价直接飙升，土地公开招拍挂市场竞争呈现白热化，通过城市更新和三旧改造获取土地已成为越来越多开发商拿地的主要手段。而城市更新中涉税非常复杂，被拆迁户的胃口越来越高，项目利润越来越薄。事实上，房地产城市更新项目投资能否成功的关键，很大程度上取决于税务筹划工作做得够不够好！

广东省和深圳市土地增值税清算规程分别发布后，土增税清算政策发生了什么样的变化？

深圳、广州、东莞、佛山、惠州城市更新政策和税收征管发生了哪些变化？

拆迁补偿费是三旧改造税筹中的重点，筹划有何诀窍和注意事项？

单抬头和双抬头税收上有何差异，开发商报批时如何选择？

作为中国房地产财税咨询培训的领导者，近年来我司为多家企业提供过财税咨询服务，积累了数百个旧改税务筹划案例。现在我们愿帮助您找到最佳旧改税务解决方案。依法纳税是本能，合理节税是学问！我司整合了广东旧改最顶尖的税务高手，为您分享实操干货。

‖专题收益‖

一、掌握项目论证和评判的主要要素；

二、掌握拆迁阶段税务处理能力；

三、掌握旧改税务筹划主要的解决方案和技术策略；

四、掌握旧改项目拓展风险分析与应对。

‖主讲专家‖李明俊：知名房地产财税专家,房地产财税咨询网创始人,智慧源（深圳）管理顾问股份公司董事长兼首席讲师，中国房地产商学院联盟“十大名师”，全联房地产商会智慧财税分会创造副会长兼秘书长，广东省三旧改造协会专家组成员。北大、清华、浙大、上海交大、中大、厦大等众多高校房地产董事长班特聘教授，曾就职于中海集团财务部，是国内为数不多具房地产标杆公司工作背景又仅专注于房地产公司税务咨询的实战派专家。公开出版有《房地产税务掘金》、《节流-金融危机下企业税收成本控制》、《合法节税》、《房产新政下地产公司纳税筹划》、《土地增值税新政与应对策略》、《非财务人员的财务管理》等系列产品；最新热销书籍有《企业领导者如何“税”得香》、《纳税有窍门》。曾接受过培训或咨询服务的典型客户有万科集团、中海地产、招商地产、中交地产、雅居乐集团、碧桂园、远洋地产、正荣集团、中洲地产、绿地集团、绿城集团、恒大地产、海航地产、鲁能置业、鲁商置业、佳兆业集团、中冶置业、五矿地产、首创集团、龙光地产、深圳地铁、海亮地产、莱蒙鹏源等单位。

‖主讲内容‖

第一节：城市更新与旧城改造税务规划

1、三旧改造与城市更新的基本概念

2、拆迁补偿费的主要内容

3、政策性搬迁与商业性搬迁的定义

4、广东省三旧改造税收指引

5、广东省土地增值税清算管理规程

6、深圳市土地增值税清算管理规程

第二节：旧城改造与城市更新税收实务大讨论

1、城市更新、征地返还、土地整备与整村统筹有何差异？征税时有何区别？

2、被拆迁户取得的拆迁补偿费，增值税、所得税如何征收？自然人与法人有何区别？

3、开发商支付给被拆迁户的补偿款凭收据能否入帐？如何理解“合法有效凭据”？支付给村股份公司的补偿款凭股份公司的收据能否进开发成本抵税？

4、开发商给被拆迁户的“回迁房”要视同销售交税吗？如何征收？

5、赔偿有何标准？超标准补偿给钉子户的部分，能否计入拆迁成本？如何合理合法加大拆迁成本？

6、双抬头时，支付给村委的房屋能否计入项目成本？

7、双抬头模式下，村里取得的房屋二次转卖时，成本价为0吗？

8、给被拆迁户的房产税备案价应该写成本价还是市场价？

9、复建地块的建造成本能否计入融资地块成本？

10、如何判定政策性搬迁非商业性搬迁？政策性搬迁收入有何税收优惠？

11、企业政策性搬迁被征用的资产，其换入资产的计税成本如何确定？

12、商品房证、集体房产证、违章建筑被拆迁后征收标准相同吗？

13、配建的政府保障性住房如何征税？

14、转让（城中村）集体土地使用权，承受方是否缴纳契税？

15、就地还建方式、异地安置方式、货币补偿方式等不同方式拆迁安置，税收如何计算？

16、村委出地开发商出资合作建房，建成自用或转让，如何计算土增税？

17、村委出地，开发商出资，不同合作方式有什么税负差异？以村委的名义立项，还是以开发商名义立项？

18、实物补偿和现金补偿纳税有何差异？如何选择？

第二专题：地产企业“业财法税”四位一体风险管控及化解策略

‖专题背景‖ —「2021年3月20 - 21日2天由李国华老师担纲主讲」

房地产企业经营周期长、项目核算繁琐、涉税税种多，税款缴纳复杂，造成税收风险极大，在大数据智能征管下，企业被发现的几率逐渐增大，给企业甚至个人埋下重大隐患。

业财法税 “四位一体”是现代企业管理新模式，是全面提升效率、降低成本，实现企业价值最大化的管理协同行为，是“互联网+大数据+区块链”智能征管下税收风险防控的有效武器，是税收筹划得以落实的保护伞。

2021年，你业财法税融合了吗？四位一体了吗？

‖主讲专家‖李国华：注册会计师，注册税务师、资产评估师、全国管理咨询师；北京财税研究院研究员；中央财经大学、北京国家会计学院、河北财经学院等院校特聘讲师；我公司首席税务咨询师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估等税务顾问工作。从事税务工作20余年，熟悉税收征管工作的实际情况，深谙企业的涉税需求，具有丰富税务实战经验，并操刀数十家上市公司及大型企业税收筹划。先后在上百个城市举办过财税专题讲座与培训，深受业内人士好评。在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评，业内称为“实战大师、金牌讲师”。

‖主讲内容‖

一：业财法税“四位一体”布局新思维

1、业财法税内涵

2、业务是基础

3、财务是核算

4、法务是红线

5、税务是“命门”

6、业财法税融合 — 现代企业管理新模式

7、业财法税融合 — 预警评估稽查防控利器

8、业财法税融合 — 税收筹划落地的保障

二：业财法税“四位一体”风险防控布局

1、业务搞不清是否存在风险